二手房购房流程

时间:2019-02-11 15:19:35

来源:网络

数据统计显示,2018年广州二手房网签共计75572套,同比减少30.9%。一方面,目前广州二手盘源去化缓慢,客户入市意愿较低,业主通过降价以促成交易已成普遍现象,因此二手房均价也有所下滑;而另一方面,中心高价区域成交量大幅下滑,占比下降严重,导致价格被结构性拉低。

相较于新房而言,二手房拥有交房即可入住的优势,但是相应的交易过程中的各项手续也更复杂且容易引起纠纷。我们经常看到房屋产权纠纷、卖方与业主不是同一人等等二手房交易中出现的问题。

二手房降价的状况让不少购房者开始心动,然而二手房交易市场鱼龙混杂,购房还是需要谨慎。今天楼叔就来跟大家聊聊二手房购房流程的一些小知识。

房源选择

购房的第一步就是寻找房源,在如今互联网时代,可以通过很多渠道来获取二手房源,可以关注当地的一些房地产网站或者报纸登载的信息。另外还有可以到房产中介机构去寻找房源信息以及通过熟人介绍。

但是需要提醒大家如果是通过中介的话,要注意中介是否具有资质以及靠谱程度。专业的中介能够帮助规避一些风险,而职业素质不高的中介反而会让你损失惨重。

另外特殊房子的需求如学区房,在选择之前就要弄清楚买房后落户入学条件以及附近学校的招生范围等。

实地看房与产权核实

根据自己的需求选好房源,可以通过实地观察了解二手房周围环境、配套设施以及房屋质量。另外房屋类型和产权需要认真查证,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

也可以看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以确认房屋产权归属。有些谎称住宅的但却是70年产权的公寓,甚至只是50年的,产权一定确认清楚,核对房产证上的权利人与卖方是否为同一人。

银行贷款

现在大部分购房者都不是一次性付清房款,而是选择办理按揭贷款。签订完房屋买卖合同后,买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方准备交易的房屋进行评估、确定贷款额度,然后批准买方的贷款。

待双方完成产权登记变更,买方领取房屋权证后,银行将贷款一次性发放。

需要注意的是,卖家抵押贷款是很正常的事情,但买房时候一定要确认卖房子把抵押款金额还清了没有,房产纠纷官司中出现近一半抵押房或是查封房的情况也不少。

而关于买主自己的银行贷款,还有一点要注意的是一般二手房的评估价格都会明显低于购买价格,购房前要咨询清楚相关政策,并对首付款做充足的预算,以免银行按揭额度降低需要增补首付款时出现差错。

申请过户与产权变更

买卖双方需要一起去房产交易管理部门提出申请,然后管理部门查验有关证件,审查产权。对符合上市条件的房屋准予办理过户手续;对无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

办理完产权变更登记后,买方凭领取房屋所有权证的通知单到发证部门申领新的产权证。

税费缴纳

按照相关规定二手房过户需要交纳房屋买卖的税费,首先相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。

一般来说交易需要交的税都是由买家承担,也就是说一同算在交易额度里。对买家而言,就需要交易前要厘清包括一手二手契税、营业税、遗产税、补缴土地出让金、中介费等税费,避免引起纠纷。

Tips:税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定,比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是有区别的。

房屋交接

当所有的手续完成之后,就按照合同中约定的时间进行房屋交接,为了避免房主不按合同中的约定时间交接房屋的状况,在签订合同的时候一定要明确写出交房时间以及违约责任等。

很多时候大家最容易忽视就是交房手续,房屋交接后,还应注意房屋内的水电费、燃气费、有线电视费、电话费、物业费等是否结清以及房子是否存在租约问题,购房者要和卖方协商好怎么交接租约、租客的押金如何处理等相关问题。

违约风险

房产交易中违约的代价还是比较大的,仔细阅读违约条款、谨慎签约非常必要。

楼叔提醒大家要提高自己的法律意识,对于合同中的约定条款做到心中有数。对于各项细节如付款方式、支付时间、金额、交房时间等都要明确,而且有必要约定清楚违约责任。

楼叔有话说

购房无小事,而购买二手房则更复杂。无论是挑选房源还是签订合同都需要花心思全面考虑,一方面避免发生纠纷,另一方面则是有效保障自己的权益。

责任编辑:吴月秀

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